[방구석 임장] 마포래미안푸르지오

마포구의 위상을 바꿔버린 도심지 내 대단지

 

1. 단지정보

 - 주소 : 서울시 마포구 아현동 777

 - 준공일 : 2014년 9월 (8년차)

 - 용적율 : 259%

 - 건폐율 : 20%

 - 세대수 : 3885세대

 - 주차수 : 4580대 (세대당 1.17)

 - 구조 : 계단식

 - 난방 : 개별난방, 도시가스

 - 기울기 : 경사 심함

 - 건설사 : 대우건설, 삼성물산 (컨소시움)

 

2. 세대정보

 - 공급면적 : 80.16m2 (24평)

 - 전용면적 : 59.96m2 (전용률 75%)

 - 세대수 572세대

 - 방/욕실수 : 3/2

 - 관리비 : 142,777

 - 최근실거래가 : 14억 9천 (21.07.24.)

 - 호가 : 15억 4천 (21.07.31.)

 - 전세가 : 9억 5천 (21.07.29.)

 

3. 학군

 - 초등학교 : 아현초 (361m)

 - 중학교 : 아현중 (450m), 서울여중 (684m)

 - 학원가 : 대흥역 학원가 이용

 

4. 교통

 - 강남역 : (대중교통) 45분, (자차) 33분

 - 여의도역 : (대중교통) 16분, (자차) 13분

 - 광화문역 : (대중교통) 12분, (자차) 10분

 

5. 주요시설

 - 대형병원 : 세브란스(1460m), 강북삼성병원(2110m)

 - 대형마트 : 신촌현대백화점(1510m), 더현대/IFC(3720m), 이마트(1260m)

 - 공원 : 연트럴파크(1000m), 한강공원(1930m), 용산공원(3850m)

 - 공공시설 : 서울마포경찰서(268m), 마포아트센터(736m), 서울역(1470m)

 

6. 학군(분위기)

 - 마포/공덕 일대는 2020년 중학교 특목고 진학률 실적에서 숭문중이 6위를 기록하는 등 꾸준한 상승세를 보이고 있는 것으로 보아 공부하는 분위기가 입주 초기와 달리 자리잡아 가는 과정으로 보임. 이에 주변환경이 일반적인 주거지역의 느낌은 나지 않지만 워난 큰 대단지의 이점으로 단지 자체가 하나의 동네를 형성하는 등 마래푸 내부는 주변의 도심지와 달리 거주지역 느낌을 형성

 

7. 장단점

 - 장점 : 광화문(시청), 여의도, 서울역 그리고 공덕역 인근 직장인이라면 '직주'라는 한마디로 입지에 대한 모든 설명이 종결. 도보로 이용하기에는 무리가 있을 수 있으나 도심지에 위치한 만큼 주요시설에 대한 접근성이 상당히 좋으며 대단지이기에 주변 상권도 많이 정리되어 일상에서 필요한 모든 서비스는 단지 인근 상가로 해결 가능. 용산 재개발 시 정의 외부효과가 일부 있을 것으로 기대됨. 중소규모의 재개발과 아현뉴타운 재개발로 인근 지역이 주거지역화 될 경우 그에 따른 시너지가 상당할 것으로 보이며 애오개역 역세권으로 추후 용적률 및 건폐율 이점이 있을 것으로 판단됨.

 - 단점 : GTX 같은 큰 규모의 교통호재나 인프라개발 호재가 없음. 학군이 완성되지 않아 여전히 주요 학군지에 비해서는 아쉬운 점들이 있음. 단지내 경사가 워낙 심해 가장 안쪽의 경우 작은 동산을 등산하는 수준. 도심지에 위치한 단지로 거주지역 특유의 안정감을 기대하기는 어려움. 강남 접근성이 경기도 일부지역과 비교될 정도로 좋지 않음.

 

8. 개발호재

 - GTX A : 서울역으로 영향도가 직접적이라고 말하기에는 어려움

 - 아현뉴타운 : 북쪽 지역이 재정비가 완료될 경우 하나의 거대한 거주지역 역할을 충분히 소화 가능

 

9. 총평

 삼도심 중 사대문 안과 여의도에 직장을 둔 맞벌이 부부에게는 무엇하나 포기하지 않고 혜택을 누릴 수 있는 입지로 마포구의 위상은 마래푸 전후로 바뀐다는 말을 실감하게 해주는 아파트. 또한, 도심에 약 4000세대라는 대단지의 위상은 위성도시에서의 4000세대와는 가져오는 느낌이 천지차이로 파급력이 있음. 지속적으로 주거환경이 개선되고 있으며 학군도 8년차인 만큼 초기와 달리 급속도로 발전했다는 것을 계량지표에서 보여주고 있음, 이는 서울시 내에서도 가장 성장률이 좋은 대흥역 학원가가 반증하고 있기도 함. 하지만 획기적인 개발호재와는 거리가 있다는 점과 단지내 경사가 심하다는 것은 약점.

 

한강변 쪽에 있는 마포자이 아파트와 비교하여 대단지인점, 생활시설, 주변 거주환경 개선정도, 서울역 및 용산재개발에 따른 간접적인 호재가 강점임. 공원이용에는 상대적인 약점이 있어 마포자이 평단가에서 +50%(단지수의 차이가 커서 단지수는 10%가 아닌 20%로 계산),  -5%(공원이용은 마래푸가 대단지로 단지 내부 산책가능성을 고려하여 5%로 계산)을 가감하여 계산함

 

현재 방구석 임장기 결론 적정가 : 15억 2천