[방구석 임장] 신동아아파트

용산구 내 1000세대가 넘는 아파트로 용산구가 지각변동을 준비하는 현재 방구석 임장을 진행

 

1. 단지정보

 - 주소 : 서울시 용산구 서빙고동 241-21

 - 준공일 : 83년 6월(39년차)

 - 용적률 : 196%

 - 건폐율 : 14%

 - 대지지분 : 16.1평 (31평 기준)

 - 세대수 : 1326 세대

 - 주차수 : 1517대 (세대당 주차대수 1.14)

 - 구조 : 계단식

 - 난방 : 지역난방 (열병합)

 - 기울기 : 평지

 - 건설사 : 신동아건설

 

2. 가격정보

 - 최근 실거래가 : 31억 (41평 기준, 평당가: 6,739만원[21.05.16])

 - 최근 호가 : 27억 (31평 기준, 평당가: 8,710만원[21.06.07])

 - 갭투자 : 17억 (46평기준, 전세가 13억[21.07.18 입주가능])

 

3. 지리정보

 - 지하철역 : 서빙고역 (경의중앙선 단지 2번 출구 연결)

 - 주요시설 :

   * 공원 : 용산공원, 한강공원

   * 문화 : 국립중앙박물관, 국립한글박물관

   * 병원 : 강남성모병원

   * 상권 : 동부이촌동과 상권공유

 - 3도심 거리

   * 광화문역 : 32분(대중교통, 경의중앙선-5호선), 19분(자차)

   * 여의도역 : 35분(대중교통, 경의중앙선-5호선), 15분(자차)

   * 삼성역 : 40분(대중교통, 경의중앙선-수인분당선-2호선), 22분(자차)

 

4. 학군

 - 서울신용산초등학교, 한강중학교 모두 큰길 건너편에 존재하여 통학여건이 초품아 등과

   비교하여 좋은 편은 아님

 

5. 방구석 장단점

 - 장점 :

   * 용산개발 호재를 누릴 수 있음

   * 자차 이동시 서울 전역으로 이동이 편리

   * 현재 평당 최고가를 기록 중인 반포동과 한강을 사이에 두고 마주하고 있음

   * 용산공원 개발 완료 시 도보권 이용가능

   * 개별 평수가 커서 진입장벽으로 작용

   * 도심 속에 번잡함에서 한발 떨어져있음

 - 단점 :

   * 서빙고역이 존재하나 선호되는 지하철 노선이 아니여서 대중교통 이용에 상대적 불리

   * 도보로 백화점 또는 대형쇼핑몰 이용이 어려움

   * 주변 상당한 땅을 교회에서 매수하여 재건축 진행시 난항이 예상

   * 지하주차당이 없어 주차대란

   * 작은 평수가 없어 쉽게 접근하기가 어려움

 

6. 방구석 총평

 지리적으로 대한민국 수도 서울의 가장 중심부에 있으며 한강뷰에 대한 선호도가

 상승하는 선호도를 생각하면 현재 발전가능성이 크다고 평가할 수 있음.

 서울의 인프라를 누리면서도 번잡함을 싫어할 경우 매력적인 선택지로 작용할 수 있으며

 반대로 도시의 다양한 인프라를 근접하게 누리고자 하는 수요층에는 불리하게 작용되고

 학군이 집값에 비해 상대적으로 저조한 점도 약점으로 작용.

 이에 현재 시점에서의 평가는 제한적이며 추후 재건축으로 인한 주거환경 개선될 때에

 다시금 재평가가 가능할 것으로 판단.

 만약 재건축이 성공적으로 이루어진다면 한남동에 버금가는 입지가 될 수 있다고 생각

 

7. 방구석 현재 적정가

 이촌역 인근의 한가람 아파트 평당가를 고려했으나 지리적인 폐쇄성으로 -10% 감가

 = 289,427만원

 

8. 방구석 재건축 성공시 가격

 레미안첼리투스 평당가를 고려했으나 추후 한남더힐과 같이 그사세(그들이 사는세상)의

 효과를 느릴 수 있는 것을 고려해 10% 가산

 = 404,800만원

 

# 이에 개인에 따라 재건축 성공확률이 다르므로 자신의 기준에 맞춰 계산하면 충분할 것으로 생각

# 추후 임장을 하게되면 임장기를 추가할 예정