[방구석 임장] 고덕그라시움

강동구 내 약 5000세대의 대형 단지인 고덕그라시움에 대한 방구석 임장기

 

1. 단지정보

 - 주소 : 서울시 강동구 고덕로 333

 - 준공일 : 2019년 9월 (3년차)

 - 용적률 : 249%

 - 건폐율 : 20%

 - 대지지분 : 16.1평 (31평 기준)

 - 세대수 : 4932세대 (임대 140세대, 동수 53동)

 - 주차수 : 7150대 (세대당 주차대수 1.44)

 - 구조 : 계단식

 - 난방 : 지역난방, 열병합

 - 기울기 : 평지

 - 건설사 : 대우건설, 현대건설, SK건설 (컨소시움)

 

2. 세대정보 (타입이 다양하여 그 중 일부만 정리)

 2.1

 - 공급면적 : 82.55 (24평A)

 - 전용면적 : 59.78 (72%)

 - 세대수 : 1331세대

 - 방수 : 3

 - 욕실수 : 2

 - 관리비 : 192,717

 - 실거래가 : 14억 9천 (2021.06.16)

 - 호가 : 14억 5천 (2021.07.05)

 - 전세가 : 7억 5천 (2021.07.11)

 2.2

 - 공급면적 : 114.66 (34평A)

 - 전용면적 : 84.24 (73%)

 - 세대수 : 955세대

 - 방수 : 3

 - 욕실수 : 2

 - 관리비 : 278,265

 - 실거래가 : 17억 6천 (2021.03.26)

 - 호가 : 18억 4천 (2021.07.10)

 - 전세가 : 10억 (2021.07.10)

 

3. 학군

 - 초등학교 : 서울강덕초, 고덕초 (단지위치에 따라 배치)

 - 중학교 : 고덕중

 - 학원가 : 명일동 학원가 공유 (거리 : 700m)

 

4. 교통

 - 강남역 : 대중교통 43분(5->8->2호선), 자차 42분

 - 여의도역 : 대중교통 60분(5호선), 자차 39분

 - 광화문역 : 대중교통 47분(5호선), 자차 41분

 

5. 주요시설

 - 대형병원 : 강동경희대학교의대병원 (784m)

 - 대형마트 : 이마트(817m), 홈플러스(2400m), 코스트코(2800m)

 - 공원 : 무지개공원(91m), 명일공원(804m), 고덕천(800m)

 - 공공시설 : 서울특별시교육청평생학습관(465m), 온조대왕문화체육관(561m)

 

6. 학군(분위기)

 - 고덕, 상일, 명일이 해당 인근 지역에서는 가장 선호되는 학군지로 경쟁력이 있으며

   고덕역 인근의 학원지를 중심으로 학군이 조성되어 있고 현재 신축들이 입주를 하면서

   전체적인 분위기가 상향되고 있음

 

7. 장단점

 - 장점 : 한영외고 및 배재고등학교를 필두로 전통적으로 학습분위기가 조성된 지역

            최근 고덕강일개발에 이어 하남개발과 3기신도시인 교산신도시가 인접한 지역으로

            지속적인 인프라 개발이 이루어지고 있음

            이에 신도시 중기인 현재 인프라보다 사람이 먼저 들어와 과밀된 경향이 나타나나

            주변 인프라가 정리되는대로 정주요건이 강화되고 고덕비즈밸리로 자족기능 강화기대

 - 단점 : 아직 인프라가 다 갖춰지지 않아서 입주민들이 인구과밀을 지적

            코로나 해소 후 공항접근성이 상대적으로 떨어지는 것은 약점

            평형이 너무 다양하여 훗날 재건축 시점에는 다양한 이해관계로 불리할 것으로 예상

            지하주차장법 개정 전에 완공된 아파트로 택배대란이 발생(해결방법이 묘연)

 

8. 개발호재

 - 고덕비즈밸리 : 25개 기업 유치 (자족도시 강화 및 IKEA 강동점 오픈예정)

 - 9호선 연장 : 고덕역, 샘터공원역

 - 서울-세종고속도로 강동IC

 

9. 총평

 지리적으로 서울 외곽으로 보이나 다양한 자료를 조사한 결과 상당히 3도심 접근성이 좋으며

학군 등 분위기도 대규모 재개발에 따른 신도시적인 메리트와 구도심의 학군분위기가 시너지를

내고 있음. 인프라가 다 갖춰지지 않았다는 단점에도 불구하고 현재 주어진 조건들이 상당한

메리트로 작용하고 있으며, 일부가 우려하는 것처럼 둔촌주공이 들어선다고 해도

현재 고덕의 위상이 쉽게 저하될 것이라고 단정할 수는 없음. 단, 물리적인 위치가 서울 외곽인 점과

중간지적인 성격으로 인행 최상급지가 되기에는 불리. 또한 지하주차장법 개정전 완공으로

발생한 택배 문제 해결방법이 마땅치 않고 이와 관련된 부정적 이미지는 약점임

 

방구석 임장의 현재 적정가 : 1,489,220.4 만원

 

근거 : 명일역 인근의 레미안솔베뉴의 평단가 기준으로 비교분석을 하였으며 레미안솔베뉴에 비해

1. 대단지, 2. 공세권, 3. 대형병원까지의 접근성이 장점으로 가지고 있으며

1. 서울까지의 거리, 2. 택배문제에서는 약점을 가지고 있어

총 10%의 가산을 하여 가격 산정